Acquistare casa è un passo importante e impegnativo. Spesso, però, questo momento è condizionato da cavilli burocratici e operazioni complesse. Sul fronte degli affitti, invece, l’offerta scarseggia anche se gli immobili ci sono perché i proprietari preferiscono in molti casi lasciarli vuoti temendo di incappare in inquilini morosi. Ne abbiamo parlato con Santino Taverna, Presidente di FIMAA Italia – la federazione aderente a Confcommercio che rappresenta gli agenti immobiliari.
Presidente Taverna il mercato immobiliare italiano continua a registrare un andamento diversificato tra le compravendite e le locazioni. Qual è la situazione reale nel Paese?
Dal dopo pandemia a oggi il comparto immobiliare ha fatto registrare un costante aumento del numero delle compravendite e l’incremento dei valori. La proiezione degli italiani ad investire nella casa è tuttora una realtà ben radicata. Nel merito dell’aumento dei valori si deve tener conto dell’incremento dei costi di produzione, decisamente lievitati a causa anche del Superbonus, e un’offerta incapace di soddisfare l’attuale richiesta di qualità.
Per quale motivo non si riesce a soddisfare l’offerta?
Bisogna partire da una premessa, il mercato comunque dà ottimi segnali: nel 2025 secondo le nostre stime gli italiani hanno concluso 752mila compravendite, il 4,5% in più dell’anno precedente e le prospettive sono ottime anche per il 2026. Detto questo, tuttavia, si registrano anche i primi segnali di scollamento tra domanda e offerta. Le case nuove o che abbiano beneficiato di interventi di riqualificazione energetica rappresentano una quota contenuta nel totale delle compravendite (poco più del 5%) anche perché l’offerta è insufficiente. Ma chi può si orienta su questa tipologia. E questa dinamica influisce anche sull’andamento dei prezzi: quelli delle abitazioni nuove sono cresciuti del 23,2% dall’inizio del 2021, mentre quelli delle abitazioni esistenti sono aumentati del 13,4%.
Quali fattori incidono maggiormente sull’acquisto di una casa?
A orientare le scelte delle unità immobiliari sono l’ubicazione (aree servite, sicure, e preferibilmente in prossimità di aree verdi non trafficate), i costi di gestione contenuti (efficientamento energetico) anche per la salvaguardia dell’ambiente (Direttiva europea “Case green”), e l’impiego di materiali costruttivi di qualità.
Il mercato delle locazioni, al centro di numerosi dibattiti per la mancanza di offerta, continua ad evidenziare un andamento altalenante?
Il mercato della locazione di medio lungo termine (3+2 o 4+4 anni) evidenzia oggi la carenza di offerta. Un problema sociale che investe, soprattutto, chi non è in condizioni di poter accedere al credito per l’acquisto della casa. Servirebbero normative a sostegno per le fasce più deboli grazie a fondi di garanzia, anche a tutela di chi si rende disponibile a veicolare nel mercato le proprie unità in locazione. In Italia, su oltre 35 milioni e mezzo di immobili residenziali, ben 9 milioni e mezzo sono le unità abitative tuttora sfitte. I proprietari, per non ritrovarsi con il problema degli inquilini morosi, e in difficoltà per via dei lunghi tempi necessari a rientrare nelle disponibilità delle proprie unità, preferiscono lasciare vuote le abitazioni. Certamente, non aiuta il dover pagare imposte sui canoni non percepiti (fintanto che non si consolida la procedura di sfratto), o il dover fronteggiare le spese di ripristino delle unità per l’incuranza dei conduttori. Fattori che, ovviamente, incidono sulla scarsità dell’offerta a locare.
Le locazioni turistiche quanto incidono su questo trend?
Pochissimo, se si considera che le unità destinate alla locazione turistica (durata inferiore ai 30 giorni) sono circa il 2% del totale delle abitazioni del Paese.
Cosa si potrebbe fare per sostenere compravendite e locazioni?
Nell’ambito delle compravendite servirebbe maggior disponibilità per accedere al credito. Gli enti finanziatori per la concessione di mutui e prestiti ricorrono all’EURISC di CRIF per le valutazioni di solvibilità dei richiedenti. Se, anche per le locazioni si ragionasse per un elenco meritorio di chi, anche a costo di enormi sacrifici, ha sempre onorato i contratti di locazione, probabilmente il mercato risponderebbe positivamente con l’aumento di ulteriori unità da locare.
Rispetto ai nostri partner europei quali difficoltà affronta il nostro mercato immobiliare? Siamo meno attrattivi?
Non penso che il comparto immobiliare italiano riscontri delle difficoltà. Il Bel Paese continua ad attrarre numerosi investitori esteri. D’altro canto, il clima, la storicità, l’arte, la morfologia del territorio e il cibo sono peculiarità tipiche italiane che non tutti i Paesi europei possono vantare.
In questo momento storico si sta lavorando al Piano Casa e al Testo Unico per l’Edilizia. Quali proposte avanza FIMAA Italia per migliorare la situazione del mercato immobiliare italiano?
FIMAA è impegnata su più fronti, sia in ambito edilizio sia sul piano ordinamentale della professione. Sul riordino del Testo Unico per l’Edilizia stiamo lavorando affinché le compravendite siano più semplici e giuridicamente certe, attraverso procedure più snelle, accessi agli atti in tempi brevi e maggiore chiarezza su titoli abilitativi, stato legittimo e agibilità degli immobili. L’obiettivo è consentire ai cittadini di esprimere un consenso realmente informato, consapevole e compiuto. Parallelamente, abbiamo avanzato proposte concrete nell’ambito del Disegno di legge annuale per la Concorrenza per rafforzare la qualità della professione di agente immobiliare. In particolare, chiediamo l’introduzione di un percorso di formazione continua obbligatoria con crediti formativi certificati, l’apertura di un canale universitario dedicato per l’accesso alla professione, la previsione della forma scritta dell’incarico di mediazione a tutela del consumatore e misure più incisive contro l’abusivismo.
Per quanto riguarda le locazioni, invece?
Stiamo sollecitando interventi che incentivino l’immissione di immobili oggi sfitti nel mercato, attraverso strumenti di garanzia per i proprietari e misure fiscali equilibrate, evitando penalizzazioni per l’intermediazione professionale. Il nostro impegno è quello di rendere il mercato immobiliare più trasparente, sicuro e competitivo, nell’interesse dei cittadini, delle imprese e dell’intero sistema Paese.
